שמעתם על המושג "תמ"א 38" ולא הבנתם במה מדובר?
בדיוק בשביל זה, ריכזנו לכם שאלות ותשובות בנושא. אנחנו מזמינים אתכם להמשיך בקריאת הכתבה ולקבל את כל המידע הרלוונטי. מוכנים? אנחנו מתחילים!
סוגי פרויקטים שכדאי להכיר
קיימים שלושה סוגים של פרויקטים והם:
פרויקט תמ"א 38/1, תמ"א 38/2 ופינוי בינוי. הפרויקט הראשון מתמקד בחיזוק לבניין והוספה של מרפסת וממ"ד. הפרויקט השני מתמקד בהריסה של הבניין ובנייתו מחדש והפרויקט האחרון הנקרא גם התחדשות עירונית, נגזר מהפרויקט השני וההבדל בין לבין הפרויקט השני הוא בפורמליות של התהליך כולו.
איך מתחילים את התהליך?
אם מדובר על פרויקט תמ"א 38, אז יש לאסוף את כל בעלי הדירות וכמובן לוודא שיש הסכמה על ביצוע הפרויקט. במידה ואכן הושגה הסכמה, אפשר להמשיך לשלב הבא ולבחור נציגות של בעלי הדירות. לאחר מכן, הנציגות תפנה לכמה יזמים ותבחר את היזם המתאים לביצוע הפרויקט. חשוב לבצע את התהליך עם ליווי של עורך דין המומחה בתחום ושיש לו ניסיון עם פרויקטים כאלה.
כמה דיירים צריכים להסכים?
על פי דברי החוק, אם מדובר בחיזוק ושיפוץ של המבנה, נדרשת הסכמה של 66 אחוז מבעלי הדירות. אם מדובר על הריסה של המבנה ובנייה (פרויקט תמ"א 38/2), אז נדרשת הסכמה של 80 אחוז מבעלי הדירות. אגב, במידה ויש בעלי דירות שלא רוצים לבצע תמ"א 38, עליהם להציג נימוקים מתאימים.
כמה זמן לוקח לבצע את הפרויקט?
לאחר שהושגה הסכמה של הדיירים ונבחר היזם והוגשו האישורים לוועדת התכנון והבנייה המקומית, יש לחכות לקבלת האישורים. הדבר עשוי לקחת 10 עד 12 חודשים. כאשר הושגו האישורים בהצלחה, תהליך שיפוץ הבניין וחיזוקו, יכול להימשך 12 עד 18 חודשים.
האם חשוב להגדיר לוח זמנים?
מדובר על חלק משמעותי וחשוב ביותר. יש להגדיר לוח זמנים מסודר, בו יעודכנו בעלי הדירות וגם הדיירים. הכל צריך להיות מתועד בכתב. כמו כן, יש גם לציין סנקציות שיוטלו על היזם של הפרויקט וזאת במידה וזה לא יעמוד בלוחות הזמנים שנקבעו.
מהו גובה הפיצוי הכספי שמגיע לדיירים?
במהלך פרויקט תמ"א, עשויה להיות פגיעה בדירות בבניין. אמנם בחוק לא מצוין מהו גובה הפיצוי הכספי, אבל כן כדאי לדבר על סכום פיצוי מסוים שהיזם יעניק לדיירים.
מה מומלץ לבדוק בחוזה מול הקבלן?
פרטי הקבלן צריכים להופיע במלואם בחוזה. כמו כן, צריכים להיות סעיפים לגבי ערבונות הקבלן, מספר החברה המבצעת ופרטי איש קשר מטעם הקבלן. יש גם לבדוק את פוליסת הביטוח של הקבלן והאם העובדים מטעמו מבוטחים ובכלל מה כוללת הפוליסה. בחוזה יופיעו גם לוחות הזמנים לביצוע הפרויקט. יש גם להכניס סעיף לגבי פיצוי וזאת במידה ותהיה חריגה מלוחות הזמנים.
כיצד מחושב גובה המיסוי בפרויקט?
יש זכאות לפטור ממס שבח וזאת עד לסכום של 2.6 מיליון שקלים (מומלץ לעקוב לגבי פרסומים בנושא, שכן הסכום מתעדכן מדי פעם). אם מחיר הדירה יהיה גבוה מסכום זה, יש חובה לשלם מס. המס ישולם על ידי היזם.
